전입신고와 확정일자는 모두 보증금 보호와 관련되지만 효력은 다릅니다. 하나만 갖췄다고 충분한 것은 아니므로, 각각의 역할과 갖춰야 할 시점을 확인하세요.
전입신고와 주택 인도는 대항력의 요건
임차인이 주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치면 대항력을 취득합니다. 이는 집주인이 바뀌더라도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 다만 효력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 전입신고만 하고 아직 집을 인도받지 않았다면 대항력이 생기지 않습니다. 주민등록 주소도 실제 임차 주택과 일치해야 합니다.
확정일자는 우선변제권과 연결
확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 절차입니다. 대항요건과 확정일자를 모두 갖추면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 생길 수 있습니다. 확정일자만으로는 대항력이나 우선변제권이 완성되지 않습니다. 계약서를 받은 뒤 확정일자를 챙기고, 입주일에는 점유와 전입신고까지 마치는 것이 중요합니다. 입주 전후 등기부등본을 확인해 근저당권 등 권리 변동이 있는지도 살펴보세요.
자주 묻는 질문
질문 1. 계약서에 확정일자를 받으면 전입신고는 나중에 해도 되나요?
확정일자는 먼저 받아둘 수 있지만, 우선변제권을 갖추려면 대항요건도 필요합니다. 전입신고와 주택 인도를 미루면 그 기간에는 요건이 완성되지 않습니다.
질문 2. 전입신고를 한 당일에 집주인이 근저당권을 설정하면 어떻게 되나요?
대항력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생하므로, 같은 날 설정된 권리가 앞설 수 있습니다. 등기부 변동을 확인하고 잔금·입주 일정을 신중히 정하세요.